ඇමරිකාවේ නිවාස වෙළඳපොළ

කෝවිඩ් වසංගතය අවසාන වීමෙන් පසුව ඇමරිකාවේ නිවාස මිල ඉතාම වේගයෙන් ඉහළ ගොස් තිබෙනවා. ෆෙඩරල් සංචිත බැංකුවේ දත්ත අනුව, 2022 තුන් වන කාර්තුවේදී විකිණුනු නිවෙස් වල මධ්‍යන්‍ය මිල ඩොලර් 542,900ක්. 2020 දෙවන කාර්තුවේදී මෙම මිල ඩොලර් 375,500ක් පමණයි. මෙය කාර්තු නවයක් ඇතුළත 53.5%කින් මිල ඉහළ යාමක්. 

මේ විදිහට නිවාස මිල වේගයෙන් ඉහළ ගොස් ඇත්තේ නිවාස ඉල්ලුම නිවාස සැපයුම ඉක්මවා වේගයෙන් වැඩි වී ඇති නිසා. මෙසේ ඉල්ලුම විශාල ලෙස ඉහළ යන්න එක් හේතුවක් වන්නේ පසුගිය කාලයේ මුදල් සැපයුම විශාල ලෙස ඉහළ යාම හා පොලී අනුපාතික අඩු මට්ටමක තිබීමයි. මීට අමතරව කෝවිඩ් වලින් පසුව මහලු නිවාස වල ජීවත් වූ අය නැවතත් තමන්ගේම නිවාස වල ජීවත් වීමට පෙළඹීම වැනි සමාජයීය හේතුත් තිබෙනවා. 

මේ විදිහට නිවාස මිල දී ගන්න ගොඩක් අය එසේ කරන්නේ තමන්ගේ පදිංචිය සඳහා. හැබැයි ඒ අයගෙන් වුනත් බොහෝ දෙනෙක් මෙය ආයෝජනයක් විදිහටත් සලකනවා. ආයෝජනයක් ලෙසම නිවාස මිල දී ගන්න අයත් ඔය අතර ඉන්නවා. මුල් කාණ්ඩය ණය වී නිවාස මිල දී ගනිද්දී දෙවන කාණ්ඩය කරන්නේ තමන්ගේ ඉතිරි කිරීම් නිවාසයක ආයෝජනය කරන එක.

ඇමරිකාවේ නිවාස මිල දී ගන්න වැඩි දෙනෙක් එය කරන්නේ ඒජන්තයෙකු හරහා. ගනුදෙනුවේ පාර්ශ්ව දෙක කෙළින්ම සම්බන්ධ වෙන එක ගොඩක් අඩුයි. පසුගිය වසරේ මෙම ප්‍රමාණය 86%ක්. එහෙම නැතුව කෙළින්ම ගෙවල් ගන්නේ තමන්ගේ සල්ලි වලින් ආයෝජනයක් ලෙස ගෙවල් ගන්න අය. 

ඉඩමක් සල්ලි වලට අරගෙන හෙමිහිට ගෙයක් හදාගන්න එක ඇමරිකාවේ ඉතාම කලාතුරකින් වෙන දෙයක්. ගෙවල් හදන වැඩේ කරන්නේ ඒ වැඩේම කරන සමාගම්. ඉඩම් හොයාගෙන, කොටස් කරලා, ගෙවල් හදලා, විකුණන්නේ ඒ සමාගම් විසින්. ගොඩක් වෙලාවට හදන්න කලින්ම ගේ විකුණනවා. ඒ වගේ වෙලාවක ගේ තමන්ට අවශ්‍ය විදිහට ටිකක් වෙනස් කර ගන්න පුළුවන්. 

ගොඩක් අය සල්ලි වලට ගන්නේ අලුත්ම ගෙවල් නෙමෙයි. පසුගිය අවුරුද්දේ විකිණුනු ගෙවල් වලින් අලුත් ගෙවල් ප්‍රමාණය 12%ක් පමණයි. ඉතිරි 88%ම පරණ ගෙවල්. (මේ දත්ත නිවාස ඒජන්තයින්ගේ ජාතික සංගමයේ වාර්ෂික වාර්තාවෙන්).

පසුගිය වසරේ ගෙවල් මිල දී ගත් අයගෙන් අතේ සල්ලි වලට ගෙවල් මිල දී ගත් ප්‍රමාණය 22%ක් පමණයි. ඉතිරි 78% ණය වී ගෙවල් ගත් අය. පෙර වසරේ (2021) මෙම ප්‍රමාණය 87%ක්. මේ වෙනසට හේතුව මේ වෙද්දී ආයෝජනයක් ලෙස ගෙවල් මිල දී ගැනීම වැඩි වී තිබීමයි. ඊට අනුරූපව පළමු වරට නිවාස මිල දී ගන්නා ප්‍රතිශතය 34% සිට 26% දක්වා අඩු වී තිබෙනවා.

පළමු වරට නිවසක් මිල දී ගන්නා අයෙකුට තිබෙන ලොකුම බාධකය ඒ සඳහා ගෙවිය යුතු අවම මුදල හෙවත් ඩවුන් පේමන්ට් එක. මෙම මුදල සාමාන්‍යයෙන් නිවසේ මිලෙන් 5%ක්. නිවසක මිල ඩොලර් 500,000ක් ලෙස සැලකුවොත් 5%ක් කියන්නේ ඩොලර් 25,000ක්. මුල් වරට නිවසක් මිල දී ගන්න කෙනෙකුට මෙය ලොකු මුදලක්. 

දෙවන වරට නිවෙසක් මිල දී ගන්න කෙනෙකුට තමන්ගේ මුල් නිවෙස විකුණා ඉතිරිව ඇති ණය ගෙවීමෙන් පසු අතට ගණනක් එන නිසා ඩවුන් පේමන්ට් එක ලොකු ප්‍රශ්නයක් නෙමෙයි. ඒ ගොඩක් අය 20%ක ඩවුන් පේමන්ට් එකක් ගෙවනවා. නිවසක් මිල දී ගනිද්දී ගෙවිය යුතු ඩවුන් පේමන්ට් එක ඕනෑම ගණනක් විය හැකි නමුත් බොහෝ විට මෙය නිවසේ මිලෙන් 5%ක් හෝ 20%ක්. 

එහා මෙහා විය හැකි වුනත්, සාමාන්‍යයෙන් ගෙයක් විකුණද්දී එහි මිලෙන් 3% බැගින් දෙපැත්තේ ඒජන්තයින් දෙන්නාට ගෙවිය යුතුයි. මේ ඒජන්ත ගාස්තු දෙකම ගෙවන්නේ විකුණන තැනැත්තා විසින්. මිල දී ගන්නා තැනැත්තා විසින් ඒජන්ත ගාස්තු ගෙවිය යුතු නැහැ. නමුත්, මේ ක්‍රියාවලිය ඇතුළේ ඇත්තටම වෙන්නේ ඒජන්ත ගාස්තුව හෝ එයින් කොටසක් ගෙයි මිලට එකතු වෙනවා වගේ වැඩක්.

සාමාන්‍යයෙන් නිවාස ණයක් ආපසු ගෙවන කාලය අවුරුදු 30 හෝ අවුරුදු 15. ගොඩක් වෙලාවට මුලින්ම ගෙයක් ගන්න කෙනෙක් ගන්නේ අවුරුදු 30කින් ගෙවන්න. අවුරුදු 15න් ගෙවන්න ගන්නේ, මැදිවිය පහු කරපු, වැඩි ඩවුන් පේමන්ට් එකක් දමන්න පුළුවන්කම තියෙන අය. අවුරුදු 15න් ආපසු ගෙවන්න ගන්නේ 9%ක් පමණයි. 70%ක්ම අවුරුදු 30කින් ගෙවන්න ගන්න ණය. ඉතිරි 21%, විචල්‍ය පොලී ණය සහ අවුරුදු 10 හෝ අවුරුදු 20 වගේ කාල වලින් ආපසු ගෙවන ණය.

මේ වෙද්දී අවුරුදු 30 පොලිය 5.5% වගේ මට්ටමකට වැඩි වෙලා. අවුරුදු 15 පොලිය වුනත් 4.75%ක් පමණවත් වෙනවා. මේ මට්ටම ටිකක් ඉහළ මට්ටමක්. ක්‍රෙඩිට් රේටිං එක අඩුනම් මීටත් වඩා වැඩි පොලියක් ගෙවන්න වෙනවා.

අපි ඩොලර් 300,000ක ගෙයක් ගැන හිතමු. ඕකට 5%ක ඩවුන් පේමන්ට් එකක් (ඩොලර් 15,000ක්) දැම්මොත්, ඩොලර් 285,000ක් ණයට ගන්න වෙනවා. ඔය ගණන 5.5% පොලියට අවුරුදු 30කින් ගෙවන්න ගත්තොත්, මාසයකට ඩොලර් 1,618ක් වැටෙනවා. නමුත් ඔය වටිනාකම තියෙන ගෙයක් කුලියට ගන්න වුනත් සාමාන්‍යයෙන් ඔය ගණන හෝ වැඩි ගණනක් යන නිසා ගෙයක් සල්ලි වලටම ගන්න එක සාමාන්‍යයෙන් ලාබයි. 

බැංකුවක් ණය දෙන්නේ ගේ ඇපයට තියාගෙන. ණය පිළිවෙලට ගෙවා ගන්න බැරි වුනොත් ගේ බැංකුවට සින්න වෙනවගේ. ඒ කියන්නේ බැංකුවේ පැත්තෙන් ලොකු අවදානමක් නැහැ. නමුත් අවුලකට තියෙන්නේ හිටපු ගමන් නිවාස වෙළඳපොළ කඩා වැටෙන්න ඉඩ තියෙන එක. ඩවුන් පේමන්ට් එකක් ගන්නෙත් මේ නිසා. මිලෙන් 95%ක් පමණක් ණය දුන්නහම 5%කින් මිල අඩු වුනත් බැංකුවට අවුලක් නැහැනේ. 

හැබැයි නිවාස මිල 5%ට වඩා වැඩියෙන් අඩු වෙන්න පුළුවන්. 2006 අවසාන කාර්තුවේදී විකිණුනු නිවසක සාමාන්‍ය මිල ඩොලර් 322,100යි. 2009 පළමු කාර්තුව වෙද්දී මෙය 257,000 දක්වා 20.2%කින් අඩු වුනා. සාමාන්‍යයෙන් කාලයත් එක්ක නිවාස මිල ඉහළ ගියත් ඔය වගේ වෙන වෙලාවලුත් තියෙනවා. ඒ විදිහට නිවාස මිල පහළ වැටුනහම ඇපයෙන් වැඩක් නැහැ. 

ලෝකය පුරාම පැතිරුණු ඇමරිකාවේ මහා ආර්ථික අවපාතය ඇති වුනෙත් ඔය විදිහට නිවාස වෙළඳපොළ කඩා වැටීම නිසා. පසුගිය දෙවසරක කාලය තුළ තරම් වේගයෙන් නොවෙතත්, 2002-2007 කාලයේ ඇමරිකාවේ නිවාස මිල වේගයෙන් ඉහළ ගියා. මිල ඉහළ යන වේගය එක්ක බැංකු වලට ණය දෙන එකේ අවදානමක් පෙනුනේ නැහැ. ඒ නිසා, පොඩි ඩවුන් පේමන්ට් එකක් අරගෙන ණය දුන්නා. ගෙයි මිල ඉහළ යද්දී එයම ඇපයට තියාගෙන වෙනත් දේවල් සඳහා තවත් ණය දුන්නා. අන්තිමට නිවාස මිල අඩු වෙන්න පටන් ගත්තා. ණය ගත් ඇතැම් අයගේ නිවසේ වටිනාකම එය ඇපයට තියා ගත් ණය වලට වඩා පහළ යද්දී ඒ අය කළේ ණය නොගෙවා ගේ බැංකුවට සින්න වෙන්න අරින එකයි. 

ඇමරිකානුවන්ට ගොඩක් ශ්‍රී ලාංකිකයින්ට වගේ තමන්ගේ ගේ එක්ක චිත්තවේගීය (emotional) බැඳීමක් නැහැ. ඒක පදිංචි වී ඉන්න තාවකාලික නවාතැනක් පමණයි. ඒ නිසාම, කුලියට ඉන්න එක සහ තමන්ටම අයිති ගෙයක ඉන්න එක අතර වෙනසත් බොහෝ දුරට මූල්‍යමය වාසි පිළිබඳ ප්‍රශ්නයක්. අනෙක් අතට තමන්ගේම ගේ කියා කිවුවත් බොහෝ විට ගේ ඇත්තටම අයිති බැංකුවටනේ. ඉතිං ගෙයි වටිනාකම ගෙවන්න තියෙන ණය ප්‍රමාණයට වඩා අඩුනම් හොඳම දේ ගේ බැංකුවට දීලා නිදහස් වෙන එක. 

ඔය විදිහට ගෙවල් බැංකුවට සින්න වෙද්දී, බැංකු ඒවා විකුණගන්න දඟලද්දී, නිවාස මිල තව තව පහළ ගිහින් අර්බුදය උග්‍ර වුනා. සමහර බැංකු කඩා වැටුණා. ප්‍රශ්නය දුර දිග ගියා. 

මේ වගේ අවදානමක් තිබෙන නිසා, 20%ට අඩු ඩවුන් පේමන්ට් එකක් ගෙවලා නිවාස ණයක් ගන්න කෙනෙක් අනිවාර්යයෙන්ම උගස් රක්ෂණයක්ද මිල දී ගත යුතුයි. ණය වාරිකය ගෙවා ගන්න බැරි වුනොත් උගස් රක්ෂණයෙන් බැංකුවේ අලාභය පියවනවා. 

ණය ගෙවාගන්න බැරි වුනොත් උගස් රක්ෂණයෙන් ණය ගන්න කෙනාට වාසියක් වෙන්නේ නැහැ. වාසිය බැංකුවට. හැබැයි රක්ෂණ වාරිකය ගෙවන්න වෙන්න ණය ගන්නා තැනැත්තාටයි. ඒ නිසා, මාසික ණය වාරිකයට තවත් මුදලක් එකතු වෙනවා. ණය ගන්නා තැනැත්තාට ලැබෙන වාසිය 20%ක ඩවුන් පේමන්ට් එකක් නැතත් නිවාස ණයක් ගන්න පුළුවන්වීමයි. මේක හැමෝමටම වාසිදායක වෙළඳපොළ විසඳුමක්.

අපි නිකමට හිතමුකෝ ඩොලර් 300,000ක ගෙයක් ගැන. ඕකෙන් 20%ක් කියන්නේ ඩොලර් 60,000ක්. මේක පළමු වරට නිවසක් මිල දී ගන්න කෙනෙකුට දරාගන්න පුළුවන් ගණනක් නෙමෙයි. ඒ නිසා, වෙන්නේ ඔය මුදල හොයා ගන්නා තුරු කුලියට ඉන්න. ඩවුන් පේමන්ට් එක ගෙවන්න අතේ සල්ලි තියෙන කෙනෙකුට ඔය ගෙයම නිවාස ණයක් වෙලා අරගෙන කුලියට දීලා කුලියෙන් නිවාස ණය ගෙවාගෙන යන්න පුළුවන්.

ලංකාව, ඉන්දියාව, පකිස්ථානය, චීනය වගේ ආසියාතික රටවලින් සංක්‍රමණය වූ ඇතැම් අය ඔය විදිහට ණය වෙලා ගෙවල් අරගෙන ඒ ගෙවල්ම කුලියට දීලා කුලියෙන් ණය වාරික ගෙවන වැඩේ සාර්ථකව කරගෙන යනවා. ඇමරිකාවේ විතරක් නෙමෙයි, එංගලන්තයේ එහෙමත් ඔය වැඩේ කරන ගොඩක් අය ඉන්නවා. කොහොම වුනත් මේ වැඩෙන් වෙන්නේ අතේ සල්ලි තියෙන මනුස්සයා අතේ තවත් සල්ලි ගොඩ ගහලා දුප්පත් මනුස්සයෙකුට ගෙයක් ගන්න තිබෙන අවස්ථාව සීමා කරන එක. 

උගස් රක්ෂණය මේ ප්‍රශ්නයට විසඳුමක්. දැන් 300,000ක ගෙයක් ගන්න ඩොලර් 60,000ක ඩවුන් පේමන්ට් එකක් අවශ්‍ය නැහැ. ඩොලර් 15,000ක්, ඒ කියන්නේ 15%ක්, තිබුණහම ඇති. මෙය සාපේක්ෂව දරාගත හැකි මට්ටමක්. අනෙක් පැත්තෙන් උගස් රක්ෂණය නිසා බැංකුවටත් අවදානමක් නැහැ. 

හැබැයි ඔහොම කිවුවට ඔය 5% ඩවුන් පේමන්ට් එක හොයා ගන්න එක වුනත් ගොඩක් අයට අමාරු වැඩක්. කොහෙන් හරි රෝලක් ගහලා ඩවුන් පේමන්ට් එක ගෙවන්නත් බැහැ. තමන්ගේම සල්ලි කියලා පෙන්නිය යුතුයි. මොකද රෝලක් ගහලා ඔය සල්ලි ගෙවනවා කියන්නේ, ගේ ගත්තට පස්සේ ඔය මුදලයි ණය වාරිකයි ඔක්කොම එකට ගෙවන්න ගිහින් හිර කර ගන්නවා කියන එකනේ. ඒක බැංකුව දන්නවා. ඒ නිසා, නිවාස ණය ගන්න කිට්ටුව බැංකු ගිණුමට ආපු සල්ලි ඇත්නම් ඒ සල්ලි ආපු ක්‍රමය බැංකුවට පැහැදිලි කළ යුතුයි. නැත්නම් ණය අනුමත වෙන්නේ නැහැ. 

ණය රක්ෂණයෙන් ප්‍රශ්නය යම්තාක් දුරකට විසඳනවා. හැබැයි එහෙම විසඳූවත්, 5%ක්වත් අතින් නොගෙවා ණය ගන්න බැහැ. ඒ කියන්නේ දුප්පත්ම අයගේ නිවාසයක් අයිති කර ගැනීමේ සිහිනය තවදුරටත් ඉටු කර ගන්න අසීරු සිහිනයක්. මේ ප්‍රශ්නය විසඳන්න ඇමරිකන් රජය වෙළඳපොළට මැදිහත් වෙන්නේ කොහොමද?

ඩවුන් පේමන්ට් එක විදිහට 5%ක්වත් නොගෙන ණය දෙන්න කියා ඇමරිකන් රජය බැංකු වලට නියෝග කළොත් නිවාස මිල බහින වෙලාවක පෝලිමට බැංකු කඩා වැටෙන්න පුළුවන්. ඩවුන් පේමන්ට් එක රජයෙන්, ඒ කියන්නේ බදු සල්ලි වලින්, ගෙවුවොත් ගොඩක් අය ණය අරගෙන නොගෙවා පැහැර ඇරලා අන්තිමට ඒ බරත් බදු ගෙවන්නන් මතම වැටෙන්න පුළුවන්. එහෙමනම් කොහොමද ප්‍රශ්නය විසඳන්නේ?

මතු සම්බන්ධයි.