ඇමරිකාවේ රාජ්‍ය මැදිහත්වීම්

ඇමරිකාවේ නිවාස චක්‍රය ගැන කලින් සටහනක ලිවුවා. ඇමරිකානුවන් අතරින් තමන්ගේම නිවසක ඉන්නේ ආසන්න වශයෙන් 65%ක පමණ ප්‍රතිශතයක්. මෙම ප්‍රතිශතය විවිධ සාධක මත විචලනය වෙනවා. 

ඇමරිකානුවන්ගෙන් තුනෙන් එකක් පමණ තමන්ගේම නිවසක නොසිටින්න ප්‍රධානම හේතුවක් වන්නේ යාන්තම් වයස දහඅට පිරුණු පසු දරුවන් ගෙවල් වලින් යාම. එසේ ගෙවල් වලින් නවාතැනකට හෝ කුලී නිවසකට යන තරුණ තරුණියන් තමන්ගේම නිවසක් මිල දී ගෙන පිළිවෙලක් වෙන මධ්‍යන්‍ය වයස අවුරුදු 36ක් පමණ වෙනවා. එතෙක්, කුලී නිවසක සිටීම ඔවුන්ගේ තෝරා ගැනීමක්. 

මේ වයස වන තුරු නිතර නිතර රැකියා මාරු කිරීම මීට ප්‍රධාන හේතුවක්. ඉන් පසුව වුනත් ඇමරිකානුවන් නිතර රැකියා මාරු කරන නමුත් එසේ රැකියා මාරු කරන වේගය අඩු වෙනවා. ඒ වගේම ඇමරිකානු කාන්තාවක් විවාහ වන සාමාන්‍ය වයස අවුරුදු 27-28ක් පමණද, පිරිමියෙකු සඳහා මේ වයස අවුරුදු 29-30 පමණද වෙනවා. ඒ කියන්නේ, තමන්ටම ගෙයක් ගන්න එක ගැන හිතන්නේ විවාහ වෙලා දරුවෙක් හෝ දෙන්නෙක් හදලා ඒ දරුවෝ පාසැල් යන වයසට වගේ එද්දී. 

ඇමරිකාවේ සාමාන්‍ය විශ්‍රාම වයස අවුරුදු 66ක්. මෙය 67 දක්වා ක්‍රමයෙන් ඉහළ යාමට නියමිතයි. ඇමරිකානුවෙකුගේ අපේක්ෂිත ආයු කාලය අවුරුදු 77ක් පමණ. ඒ කියන්නේ, අවුරුදු 36ක් වෙලා ගෙයක් ගන්න කෙනෙක්ට ඒ ගෙදර ජීවත් වෙන්න ඉතිරිව තියෙන්නේ අවුරුදු 40ක වගේ කාලයක්. ඒ කාලයෙන් අවුරුදු 30ක් පමණම වැඩ කරන කාලය. 

දැන් කවුරු හරි ගෙයක් ගන්නවානම් ගන්නේ ඔය අවුරුදු 40 ඉන්නනේ. ඒ කාලය ඒ වගේම ගෙයක කුලියට ඉන්න වැය වන්නේ ගේ සල්ලි වලට ගන්න යන මුදලට වඩා අඩු මුදලක්නම් ගෙයක් ගන්න එකේ විශේෂ වාසියක් නැහැනේ. ඒකේ අනෙක් පැත්තත් එහෙමයි. ඒ නිසා, සක්‍රිය නිවාස වෙළඳපොළක් ඇති විටෙක ඔය වියදම් දෙකම ආසන්නව සමාන විය යුතුයි. එහෙම නැත්නම් එකකට ඉල්ලුම නැති විය යුතුයිනේ. ඇත්තටම වෙන්නේත් ඔය වගේ දෙයක්. 

ගෙයක් සල්ලි වලට ගන්න අය සාමාන්‍යයෙන් කරන්නේ වසර 30කට උගස් ණයක් ගන්න එක. මෙම කාලය සාමාන්‍යයෙන් ඇමරිකානුවෙක් පළමු වරට ගෙයක් මිල දී ගන්න වයස සහ විශ්‍රාම වයස අතර කාලයට ආසන්නව සමානයි. 2019දී ඇමරිකානුවෙක් විසින් මසකට ගෙවූ උගස් ණය වාරිකයේ මධ්‍යස්ථ අගය ඩොලර් 1,609ක්. එම වසරේදීම කුලී ගෙදරක ඉන්න කෙනෙක් මාසයකට ගෙවූ මධ්‍යස්ථ මුදලත් ආසන්න වශයෙන් ඩොලර් 1,600ක් පමණ. 

වයස අවුරුදු 36 වෙද්දී ගෙයක් ගන්න කෙනෙක් විශ්‍රාම යන වයස වන විට උගස් ණය ගෙවා අවසන්. ඉන් පසුව ගෙයි අයිතිය තමන්ට. එහෙත්, දිගටම කුලියට හිටියොත් එවැනි වාසියක් නැතුවම ඒ මුදල වැය කරන්න වෙනවා. අනෙක් අතට, ගෙයක් සල්ලි වලට ගැනීමෙන් පසුව වරිපනම් බදු, නිවාස රක්ෂණය ආදී ලෙස තවත් ගෙවීම් එකතු වෙන නිසා ඒ වාසිය බොහෝ දුරට කැපිලා යනවා. කොහොම වුනත්, අවදානමක් ගෙන කරන ආයෝජනය වෙනුවෙන් ලැබිය යුතු ප්‍රතිලාභ කොටස ඉතිරි වෙනවා.  

කලින් සටහනෙන් කියපු විදිහට ගෙයක් ගන්නනම් ඩවුන් පේමන්ට් එක ගෙවන්න වෙනවා. ඒ සඳහා ප්‍රමාණවත් මුදලක් එකතු කර ගන්න වෙනවා. නමුත්, ගෙයක් අරගත්තට පස්සේ ගෙවන්න වෙන උගස් ණය වාරිකයට කිට්ටු මුදලක් ගෙවල් කුලී ලෙස ගෙවන ගමන් ඔය විදිහට සල්ලි ඉතුරු කරන එක අඩු ආදායමක් ලබන කෙනෙකුට ටිකක් අමාරු වැඩක්. හැබැයි මොන විදිහකින් හරි ගෙයක් ගත්තොත්, කුලී ලෙස ගෙවන මුදලින් උගස් ණය වාරිකය ගෙවාගෙන යන්න පුළුවන්. මෙතන පොඩි ග්‍රිඩ්ලොක් තත්ත්වයක් තියෙන්නේ.

ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු වලින් කරන්නේ මෙන්න මේ ග්‍රිඩ්ලොක් එක කඩලා අතේ ලොකු මුදලක් නැති අයටත් ගෙයක් මිල දී ගන්න ඉඩ සලසන එක. එම බැංකු වල අරමුදල් වලින් 3.5% තරම් අඩු ඩවුන් පේමන්ට් එකක් ගෙවලා නිවාස ණයක් ගන්න පුළුවන්. 

ගෙයක් මිල දී ගන්න හිතන, සම්ප්‍රදායික ණයක් ගන්න අමාරු, ඇමරිකානුවෙකුට ෆෙඩරල් නිවාස පරිපාලනයේ උදවුවෙන් නිවසක් මිල දී ගැනීමේ අවස්ථාව ලැබෙනවා. මෙහි රාජ්‍ය මැදිහත්වීමක් තිබෙනවා. එය මොන වගේ එකක්ද කියන එක පසුව පැහැදිලි කරන්නම්. මේ ණය වලට කියන්නේ FHA ණය කියලා. අකුරු තුනේ තියෙන්නේ Federal Housing Administration කියන අර්ථය. ඇමරිකානුවන් විසින් ගන්න නිවාස ණය වලින් 9%-10% අතර ප්‍රමාණයක් FHA ණය.

ඇමරිකාවේ සුබසාධන ක්‍රම ගොඩක් ආරම්භ වී තිබෙන්නේ 1929 මහා ආර්ථික අවපාතයෙන් පසුවයි. පසුගිය අඩ සියවසක පමණ කාලය තුළ ඇමරිකානුවන් අතරින් තමන්ගේම නිවසක වසන ප්‍රමාණය 65% ආසන්න මට්ටමක පැවතී ඇතත් 1940 පමණ වන තුරු මේ අනුපාතය තිබී ඇත්තේ 45% ආසන්න මට්ටමකයි. මහා ආර්ථික අවපාතයෙන් පසුව, 1930දී 47.8%ක් වූ මෙම අනුපාතය 1940 වන විට 43.6% දක්වා පහත වැටී තිබෙනවා. මේ කාලයේදී නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ගෙවිය යුතු ආරම්භක මුදල (ඩවුන් පේමන්ට් එක) නිවසේ වටිනාකමින් 30%-50% වැනි ඉහළ මට්ටමක තිබී ඇති අතර ණය ආපසු ගෙවිය යුතු කාලයද අවුරුදු 5-10කට වඩා වැඩි කාලයක්ව පැවතී නැහැ. එම තත්ත්වයන් යටතේ නිවසක හිමිකරුවෙකු වීම බොහෝ දෙනෙකුට අභියෝගයක්.

අනෙක් පැත්තෙන්, මීට වඩා හොඳ කොන්දේසි යටතේ ණයක් දී එහි අවදානම දරා ගැනීමේ හැකියාවක් බැංකු වලට තිබුණේ නැහැ. මේ වෙද්දී ඇමරිකාවේ තිබුණු වාණිජ බැංකු ප්‍රමාණය 24,000ක් පමණ. මේවා බොහොමයක් තනි ශාඛාවක් පමණක් තිබුණු කුඩා ව්‍යාපාර. අදටත් ඇමරිකාවේ මේ වගේ කුඩා බැංකු විශාල ප්‍රමාණයක් තිබෙනවා. මම දන්නා තරමින් බැංකු ක්ෂේත්‍රයේ මෙවැනි තරඟකාරිත්වයක් තිබෙන එකම රට ඇමරිකාවයි. 

ඇමරිකාවේ "ලංකා බැංකුව" ගැන මම ටික කලකට පෙර ලිපියක් ලියා තිබෙනවා. ලංකා බැංකුව කියා නිකමට වගේ කිවුවත් ඔය බැංකුවේ නියම නම ස්ටේට් බෑන්ක් ඔෆ් සිලෝන්. මේ බැංකුව තිබුණේ මිනසෝටා ප්‍රාන්තයේ දකුණු කොණේ අයෝවා ප්‍රාන්ත මායිම කිට්ටුව තිබෙන සිලෝන් කියන ප්‍රදේශයේ. ඇමරිකාවේ 42වන උප ජනාධිපති වූ වෝල්ටර් මොන්ඩේලුත් මේ සිලෝන් කියන ප්‍රදේශයේ ඉපදුනු අයෙක්. මේ ප්‍රදේශය සිලෝන් ලෙස නම් කර තිබෙන්නේ ලංකාව හැඳින්වුණු සිලෝන් කියන නම අනුව යමිනුයි.

වසර හතරකට පෙර 2018දී ඔය ලිපිය ලියා පළ කරද්දී ස්ටේට් බෑන්ක් ඔෆ් සිලෝන් නමින් හැඳින්වුණු මේ බැංකුව ඊට අවුරුද්දකට පස්සේ 2019දී පෝර්ටේජ් බෑන්ක් විදිහට නම වෙනස් කරලා. එතෙක් අවුරුදු 117ක් බැංකුව හැඳින්වුණේ ස්ටේට් බෑන්ක් ඔෆ් සිලෝන් ලෙසයි. බැංකු ක්ෂේත්‍රයේ රාජ්‍ය නියාමනය දැඩි වීමට අනුරූපව මේ වගේ පොඩි බැංකු එකකින් එක වැහී යනවා. වැහී යනවා කිවුවට වැහිලම යන්නේ නැහැ. ලොකු බැංකු විසින් මේ වගේ පොඩි බැංකු මිල දී ගන්න එකයි වෙන්නේ. ඉහත කී බැංකුවේ නම වෙනස් වෙලා තියෙන්නෙත් මුල් අයිතිකරුවන් විසින් එය අලුත් ආයෝජකයින් පිරිසකට විකිණුවට පස්සේ. අතුරු කතාවෙන් නැවත මුල් කතාවට එමු.

ඇමරිකානුවන් රටේ ඉතිහාසයේ සිටම ඒකාධිකාර වලට කැමති නැති ජාතියක්. ඇමරිකාවේ මහ බැංකුව වන ෆෙඩරල් සංචිත බැංකුව පවා හදලා තියෙන්නේ එකිනෙකට සම්බන්ධ බැංකු පද්ධතියක් විදිහට. 

කලින් කියපු 1929 මහා අවපාතයෙන් පසුව බැංකු විශාල ප්‍රමාණයක් කඩා වැටුණා. මෙයට පිලියමක් විදිහට 1934දී ෆෙඩරල් තැන්පතු රක්ෂණ සමාගම පිහිටවනු ලැබුවා. ෆෙඩරල් නිවාස ණය ක්‍රමය ආරම්භ වුනෙත් ඔය කාලයේ. පළමු වරට නිවාසයක් මිල දී ගන්නා අයෙකුට වගේම සාමාන්‍ය නිවාස ණයක් ගන්න අසීරු වෙනත් ඇතැම් අයටත් FHA ණයක් සඳහා අයදුම් කළ හැකියි. මෙම ණය ලබා දීම සඳහා ඇමරිකාව ආවරණය වන පරිදි ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු 11ක් ස්ථාපනය කර තිබෙනවා.

ආයතනයේ නමට ෆෙඩරල් කියා තිබුණත් මේ ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු රජයට අයිති නැහැ. එක් එක් බැංකුවේ අයිතිය තියෙන්නේ අදාළ ප්‍රදේශයේ සාමාජික වාණිජ බැංකු වලට. එක් එක් සාමාජික වාණිජ බැංකුව විසින් තමන්ගේ පෙර වසරේ ලාබයෙන් 20%ක් තමන්ගේ ප්‍රදේශයේ ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවේ කොටස් මිල දී ගැනීම සඳහා වෙන් කළ යුතුයි. මේ ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු පාලනය කරන්නෙත් එම සාමාජික බැංකු විසින්මයි. ඒ වගේම, ලාබ බෙදා ගන්නෙත් එම සාමාජික බැංකු විසින්. 

ආයතනයේ නමට ෆෙඩරල් කියා තිබුණත් මේ ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු රජයට අයිති නැහැ කියා කිවුවනේ. ඒ වගේම, ආයතනයේ නමට නිවාස ණය කියා තිබුණත් මේ ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු වලින් සෘජුව නිවාස ණය ගන්න බැහැ. ඒ වගේම නමට බැංකු කියා තිබුණත් මේ ආයතන ඇත්තටම බැංකුත් නෙමෙයි. 

නිවාස ණයක් ගන්න කෙනෙක්ට එය ගන්න වෙන්නේ තමන් කැමති බැංකුවකින්. ඒ විදිහට තමන් කැමති බැංකුවකින් නිවාස ණයක් ගනිද්දී, අදාළ අවශ්‍යතා සපුරන කෙනෙකුට සාමාන්‍ය ණයක් වෙනුවට FHA ණයක් ගන්න පුළුවන්. මේ වැඩේට ණය ගන්නා තැනැත්තා ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවකට යා යුතු නැහැ. ඒ වෙනුවට වෙන්නේ සාමාජික වාණිජ බැංකු විසින් අදාළ ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවේ අරමුදල් යොදාගෙන ණය දෙන එකයි. හැබැයි මෙහිදී ආයතන දෙකෙන්ම ණය අනුමත විය යුතුයි. 

දැන්නම් FHA ණයක් ගන්න එකේ ලොකුම වාසිය ඩවුන් පේමන්ට් එක අඩු වීම. නමුත්, මුල් කාලයේදී සාමාන්‍ය නිවාස ණයක ආපසු ගෙවීමේ කාලය අවුරුදු 5-10ක් වෙද්දී FHA ණයක් අවුරුදු 20-30කින් ආපසු ගෙවීමේ වාසියත් විශාල වාසියක්ව තිබී තිබෙනවා. මේ ක්‍රමය ආවට පස්සේ දැන් වෙළඳපොළත් ඊට අනුරූපව වෙනස් වෙලා.

එක ගමකට සීමාවුණු පොඩි වාණිජ බැංකුවක් එක්ක බලද්දී ඒ වගේ බැංකු දහසකට වඩා ප්‍රමාණයක් සාමාජිකත්වය දරන ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවක් විශාල ආයතනයක්. පොඩි බැංකුවකට ගන්න බැරි අවදානම් ඒ වගේ ලොකු ආයතනයකට ගන්න පුළුවන්. මේ යාන්ත්‍රනය නිසා වාණිජ බැංකු අතර තරඟකාරිත්වය හා ඒ හේතුවෙන් ඇති වෙන කාර්යක්ෂමතාවය ඒ විදිහටම තිබෙනවා. බැංකු කුඩා වෙද්දී නැති වෙන පරිමාණයේ වාසිය (ඉකොනොමි ඔෆ් ස්කේල්) ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුව නිසා ලැබෙනවා. එයට ඒකාධිකාරයක් තිබුණත්, ඒකාධිකාරය දරන්නේ අදාළ ප්‍රදේශයේ බැංකු සියල්ලම විසින් සාමූහිකව නිසා වැඩේ කිසිම අවුලක් නැහැ. ඒ වගේම, රටම ආවරණය කරන එක ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවක් වෙනුවට බැංකු 11ක් තිබෙන නිසා, මේ ආයතන වල කාර්යක්ෂමතාවය පිළිබඳ සංසන්දනයක්ද සිදු වෙනවා. ඇමරිකාවේ විදුලිබල සැපයුම් කර්මාන්තය වගේ දෙයක් ගත්තත් ක්‍රියාත්මක වෙන්නේ ඔය මූලධර්මය. මම හිතන්නේ ලංවිම කොටස් කිරීමේ යෝජනාව ඇතුළේ තියෙන්නෙත් ඔය මූලධර්මය.

මේක සාර්ථක ආකෘතියක්. හැම ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවක්ම ලාබ ලබනවා. ඒ වගේම, ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකුවක "ප්‍රමාණය" සාමාජික බැංකු වල ලාබ අනුව විචලනය වෙනවා. බැංකු වැඩියෙන් ලාබ ලබන කාල වකවානු වලදී FHA ණය වැඩියෙන් ලැබෙනවා. 

ණය ගන්නා කෙනෙක්ගේ පැත්තෙන් බැලුවහම, ඩවුන් පේමන්ට් එක අඩුවෙන් ගෙවීමේ වාසිය තිබුණත්, ණය වාරිකයට වගේම මුල් ණය මුදලටත් රක්ෂණ වාරික මුදලක් එකතු වෙනවා. වැඩි අවදානමක් ගන්නා අතරම කඩා නොවැටී ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු පවත්වා ගෙන යා හැකිව තිබෙන්නේ ණය ගෙවීම නැවතුනු විටෙක හිඟ ණය මුදල රක්ෂණය හරහා ලැබෙන නිසා. FHA ණය වලට රාජ්‍ය මැදිහත්වීමක් වෙන්නේ මේ රක්ෂණ ක්‍රමය හරහා.

රක්ෂණ ක්‍රමය ක්‍රියාත්මක කරන රාජ්‍ය ආයතනය ෆෙඩරල් නිවාස පරිපාලන ආයතනය. හැබැයි ඒ ආයතනය වුනත් බදු මුදලෙන් නඩත්තු වන ආයතනයක් නෙමෙයි. ෆෙඩරල් නිවාස ණය බැංකු වලට රක්ෂණ වන්දි ගෙවන්නේ රක්ෂණ වාරික විදිහට එකතු කර ගන්නා අරමුදල් වලින්. මේ වැඩේට ෆෙඩරල් රජය මැදිහත් වෙන්නේ එවැනි අවදානමක් ගත හැකි පෞද්ගලික ආයතනයක් නොතිබුණු පසුබිමක. 

එහෙත්, මේ වෙද්දී නිවාස ණය රක්ෂණය කරන පෞද්ගලික ආයතන ගණනාවක් බිහි වී තිබෙනවා. ඒ නිසා, FHA නොවන ණයක් වුනත්, 5%ක පමණ අඩු ඩවුන් පේමන්ට් එකක් ගෙවා වසර 30ක් වැනි දිගු කාලයකට ලබා ගන්න පුළුවන්. රජය වෙළඳපොළ මාර්ගෝපදේශනය කරමින් වෙළඳපොළ දියුණු වීමට උදවු කරනවා මිසක් ඒකාධිකාරයක් නඩත්තු කරමින් එයට බාධා කරන්නේ නැහැ. මේ වැඩේට බදු මුදල් නාස්ති කරන්නෙත් නැහැ.